Thị trường bất động sản Việt Nam cuối 2025 và đầu 2026 đang chứng kiến hiện tượng rất rõ: hàng loạt “ông lớn” đồng loạt bung quỹ đất, đẩy nhanh tiến độ pháp lý, mở bán cùng lúc hàng chục nghìn sản phẩm căn hộ, shophouse, biệt thự. Nhiều người đặt câu hỏi: Tại sao lại chọn đúng thời điểm này? Câu trả lời nằm ở chu kỳ tiền tệ và vai trò “hấp thụ lạm phát” của bất động sản – điều mà các chủ đầu tư chuyên nghiệp đã nhìn thấy từ rất sớm.
1. Khi cung tiền M2 tăng nhanh hơn GDP – Dòng tiền phải tìm nơi “đậu”
Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng 10 tháng đầu năm 2025 đã vượt 12%, trong khi mục tiêu tăng trưởng GDP cả năm chỉ khoảng 6,5–7%. Khi lượng tiền trong nền kinh tế tăng nhanh hơn tốc độ sản xuất thực, hiện tượng “tiền thừa” xuất hiện.
Lịch sử cho thấy, tiền thừa không nằm im trong ngân hàng mà sẽ chảy mạnh vào các loại tài sản thực:
- Vàng
- USD
- Chứng khoán
- Bất động sản
- Hàng hóa tiêu dùng
Nếu bất động sản không tăng giá và không tăng cung đủ nhanh, áp lực lạm phát sẽ dồn lên giá gạo, giá thực phẩm, giá xăng dầu – trực tiếp ảnh hưởng đến người thu nhập thấp và trung lưu. Chính vì vậy, Nhà nước luôn cần một “van xả” đủ lớn để hút bớt lượng tiền nóng này, và bất động sản dự án chính là van xả hiệu quả nhất.
2. Mâu thuẫn giữa “tăng số lượng” và “tăng giá” – Hai lớp tài sản hoàn toàn khác nhau
Trong mọi chu kỳ bơm tiền, thị trường luôn phân hóa rất rõ hai nhóm tài sản:
| Loại tài sản | Khả năng tăng số lượng | Khả năng tăng giá | Phù hợp với ai? |
|---|---|---|---|
| Bất động sản dự án (căn hộ, shophouse, biệt thự) | Rất cao (xây thêm được) | Thường tăng chậm hơn lạm phát tiền tệ | Chủ đầu tư lớn, ngân hàng |
| Đất nền vị trí đẹp, hữu hạn | Không thể tạo thêm | Tăng mạnh nhất trong chu kỳ tiền rẻ | Nhà đầu tư cá nhân, trung lưu dài hạn |
Chính sự khác biệt này khiến các tập đoàn bất động sản lớn “điên cuồng” triển khai dự án mới:
- Họ đã mua gom quỹ đất từ 2018–2022 với giá rất thấp
- Đến 2025–2026, khi tín dụng nới mạnh, họ tung hàng ra với biên lợi nhuận 300–500%
- Đồng thời giúp Nhà nước “hút” bớt lượng tiền thừa, giảm áp lực lạm phát tiêu dùng
3. Lợi nhuận khủng của chủ đầu tư – Bài toán đã được tính từ 5–7 năm trước
Một ví dụ điển hình: Một tập đoàn mua 100 ha đất vùng ven Đà Nẵng năm 2020 với giá bình quân 6–8 triệu/m². Đến 2025–2026, giá đất sạch khu vực đó đã lên 25–35 triệu/m². Họ chỉ cần làm hạ tầng cơ bản, tách sổ từng lô hoặc xây căn hộ rồi bán với giá 45–70 triệu/m² là đã lãi gấp 5–7 lần vốn ban đầu.
Trong khi đó, người mua căn hộ giai đoạn 2025–2026 thường phải:
- Đóng tiền theo tiến độ 2–3 năm
- Chịu lãi vay (nếu vay)
- Giá bán thứ cấp chỉ tăng 10–20% sau 3–5 năm (thậm chí có dự án còn giảm)
Đây chính là lý do các chủ đầu tư chấp nhận vay lãi suất cao, đẩy nhanh tiến độ thi công và bung hàng ào ạt ngay khi tín dụng mở van.
4. Nhà đầu tư trung lưu nên chọn tài sản nào trong chu kỳ bơm tiền 2025–2028?
Thay vì chạy theo các dự án căn hộ “sốt xình xịch” do truyền thông của chủ đầu tư tạo ra, nhà đầu tư cá nhân nên ưu tiên hai nhóm đất nền có tính “chống tụt hậu” tốt nhất:
Nhóm 1: Đất nền giá rẻ các tỉnh lân cận (300–800 triệu/lô)
- Đơn giá chỉ 3–20 triệu/m²
- Diện tích lớn 300–600 m²/lô
- Pháp lý sổ đỏ rõ ràng, ít rủi ro quy hoạch
- Biên an toàn cực cao: giá khó giảm, nếu vướng quy hoạch đền bù thường gấp 2–3 lần giá mua
- Phù hợp tích lũy dài hạn 5–10 năm
Nhóm 2: Đất nền vùng ven Đà Nẵng (trong địa giới hành chính TP Đà Nẵng & Quảng Nam)
- Giá hiện tại 18–35 triệu/m² (vẫn rất thấp so với trung tâm)
- Hưởng lợi trực tiếp từ sân bay mới, cảng Liên Chiểu, khu công nghệ cao, đô thị hóa
- Thanh khoản cực tốt, dễ bán cho cả người ở thực và nhà đầu tư
- Tốc độ tăng giá trung bình 20–30%/năm trong 10 năm qua, dự kiến tiếp tục đến 2030
Đây là hai nhóm tài sản hữu hạn, không thể “in thêm” như căn hộ, do đó sẽ hút dòng tiền mạnh nhất khi chính sách tiền tệ vẫn duy trì nới lỏng đến 2027–2028.
Kết luận: Đừng làm người “giữ hộ tài sản” cho chủ đầu tư
Chính sách bơm tiền và giữ lãi suất thấp sẽ còn kéo dài ít nhất 2–3 năm tới để đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 7–8%/năm. Bất động sản dự án đang đóng vai trò “hút lạm phát” thay cho hàng tiêu dùng – điều này rất tốt cho nền kinh tế vĩ mô.
Nhưng ở góc độ cá nhân:
- Chủ đầu tư là người hưởng lợi lớn nhất
- Người mua căn hộ sớm thường chỉ tăng vốn chậm hoặc “chôn vốn”
- Người sở hữu đất nền vị trí tốt mới là người đón trọn sóng tăng giá tài sản hữu hạn
Hiểu rõ bản chất chu kỳ, bạn sẽ không bị cuốn vào các chiến dịch truyền thông rầm rộ của các dự án mà chủ đầu tư đang cần “xả hàng” để hiện thực hóa lợi nhuận khổng lồ đã tích lũy từ nhiều năm trước.
Hãy chọn tài sản mà số lượng không thể tăng thêm – đó mới là nơi dòng tiền thừa sẽ đổ về mạnh nhất trong 3–5 năm tới.
