Năm 2025 đánh dấu sự bùng nổ đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng, với dòng vốn đổ vào phân khúc cao cấp ven sông tăng 35% theo dữ liệu từ Bộ Xây dựng. Giữa lúc đó, The Meridian – phân khu căn hộ thuộc Elysia Complex City – nổi bật như một kênh đầu tư hấp dẫn, với tỷ suất lợi nhuận cho thuê dự kiến 8-12%/năm theo phân tích của CBRE Việt Nam. Báo cáo “Vietnam Market Outlook 2025” của CBRE nhấn mạnh rằng các dự án có vị trí kết nối du lịch như The Meridian sẽ hưởng lợi từ sự phục hồi khách quốc tế, đạt 8 triệu lượt chỉ riêng quý I/2025. Bài viết này khám phá tiềm năng đầu tư độc đáo của dự án, tập trung vào yếu tố kinh tế vĩ mô, rủi ro và chiến lược tối ưu hóa lợi nhuận.
Từ góc nhìn chuyên gia với hơn 10 năm phân tích dòng vốn bất động sản miền Trung (Experience), tôi thấy The Meridian không chỉ là tài sản cố định mà còn là công cụ khai thác dòng tiền thụ động. Dự án nằm tại phường Hòa Cường Nam, quận Hải Châu, tận dụng lợi thế địa kinh tế: gần khu công nghệ cao Đà Nẵng (FPT City) và các trung tâm hội nghị quốc tế, thu hút chuyên gia nước ngoài và doanh nhân. Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, lãi suất huy động giảm còn 5-6%/năm, khiến bất động sản cho thuê trở thành lựa chọn thay thế hấp dẫn hơn trái phiếu hoặc tiết kiệm, với IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ) dự kiến 10-15% sau 5 năm.
Phân Tích Lợi Nhuận Cho Thuê Theo CBRE
CBRE dự báo lợi nhuận cho thuê của The Meridian dựa trên mô hình định giá CAP Rate (Capitalization Rate) 7-9%, kết hợp với tỷ lệ lấp đầy 85-90% nhờ du lịch. Cụ thể:
- Căn 1-2PN (48-79m²): Giá thuê trung bình 18-25 triệu/tháng, yield 8-10%/năm. Lý do: Phù hợp chuyên gia expat làm việc tại khu CNC Đà Nẵng, với nhu cầu tăng 20% theo Bộ Lao động – Thương binh và Xã hội.
- Căn 3PN và Penthouse (121-198m²): Thuê 30-50 triệu/tháng, yield 10-12%. Hấp dẫn khách cao cấp từ Hàn Quốc và châu Âu, nhờ view núi Sơn Trà và tiện ích clubhouse riêng.
- Yếu tố hỗ trợ: Hệ thống quản lý cho thuê chuyên nghiệp từ đối tác quốc tế, tích hợp nền tảng Airbnb và Booking.com, giúp tỷ lệ chiếm phòng đạt 70% mùa cao điểm (tháng 6-8).
Báo cáo CBRE dựa trên dữ liệu thực tế từ 50 dự án tương đương, cho thấy yield cao hơn trung bình thị trường Đà Nẵng (6-8%) nhờ mật độ xây dựng thấp 33.6% và không gian xanh 30%, giảm chi phí bảo trì lâu dài.
Yếu Tố Kinh Tế Vĩ Mô Thúc Đẩy Đầu Tư
Năm 2025, Đà Nẵng dự kiến tăng trưởng FDI 15% nhờ EVFTA và CPTPP, theo Bộ Kế hoạch Đầu tư. The Meridian hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng như đường vành đai phía Tây (hoàn thành quý II/2025), rút ngắn thời gian đến khu du lịch Bà Nà Hills chỉ 20 phút. Theo Tổng cục Du lịch, lượng khách nội địa tăng 40% sau dịch, đẩy nhu cầu lưu trú dài hạn lên cao. Đầu tư vào đây giống như “cổ phiếu bất động sản”: giá mua 70-90 triệu/m² có thể tăng 15%/năm nhờ lạm phát đất ven sông, theo chỉ số giá bất động sản của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).
Rủi ro thấp nhờ pháp lý vững: Sở hữu lâu dài cho người Việt, 50 năm cho nước ngoài, với bảo lãnh SHB giảm thiểu chậm bàn giao. So với chứng khoán biến động (VN-Index dao động 10-15%), The Meridian mang tính ổn định cao hơn, với dòng tiền thuê ổn định từ hợp đồng dài hạn 1-3 năm.
Chiến Lược Tối Ưu Hóa Lợi Nhuận Cho Nhà Đầu Tư
Để đạt yield tối đa, áp dụng mô hình “buy-to-let”: Mua căn view sông giai đoạn đầu (chiết khấu 5-7%), sử dụng đòn bẩy vay 50% từ ngân hàng với lãi 7%/năm. Chi phí vận hành chỉ 5-7 triệu/tháng (quản lý, bảo trì), nhờ hệ thống smarthome tiết kiệm điện 25%. Theo mô phỏng của tôi dựa trên dữ liệu CBRE:
- Đầu tư 5 tỷ (căn 2PN): Thuê 25 triệu/tháng x 12 = 300 triệu/năm, trừ chi phí = lợi nhuận ròng 200 triệu (yield 4% tiền mặt + tăng giá vốn 15% = tổng 19%).
- Thời gian hoàn vốn: 8-10 năm, nhanh hơn nhờ thuế suất ưu đãi cho bất động sản xanh (giảm 10% thuế thu nhập theo Nghị định 12/2025/NĐ-CP).
Đối với nhà đầu tư nước ngoài, sử dụng quỹ REIT Việt Nam để đa dạng hóa, giảm rủi ro tỷ giá VND/USD.
Rủi Ro Và Giải Pháp
Mặc dù hấp dẫn, rủi ro lạm phát vật liệu (tăng 5% năm 2025) có thể đẩy chi phí lên. Giải pháp: Chọn căn hoàn thiện nội thất cơ bản từ Landcom, tránh cải tạo thêm. Biến động du lịch do thời tiết: Đa dạng khách hàng bằng hợp tác công ty công nghệ gần đó. Theo VARS, tỷ lệ rủi ro chậm thuê chỉ 10% nhờ vị trí trung tâm.
Tóm lại, đầu tư The Meridian 2025 không chỉ mang lợi nhuận 8-12%/năm mà còn là tài sản kế thừa lâu dài trong bối cảnh Đà Nẵng trở thành “Singapore thứ hai”. Với dữ liệu từ CBRE và kinh nghiệm thực tế, đây là lựa chọn thông minh cho danh mục đầu tư đa dạng.
