Đà Nẵng không thiếu căn hộ view sông. Điều hiếm là dự án vừa nằm giữa cầu Sông Hàn và cầu Rồng, vừa được Sở Xây dựng công bố rõ số suất dành cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Capital Square Đà Nẵng thuộc nhóm đó: 502 căn tại Capital Square 2 và 512 căn tại Capital Square 3.
Bài này không viết kiểu “mua là lời”. Bài viết tách đúng 3 lớp: luật đang áp dụng năm 2026, hạn mức thật của dự án, và thứ tự hồ sơ để tránh đặt cọc vào căn đã hết suất.
1. Luật đang áp dụng: được mua, nhưng không phải sở hữu như người Việt
Theo Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15), cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự thì được sở hữu nhà ở thương mại trong dự án, không thuộc khu vực quốc phòng – an ninh.
Ba khung cứng cần nhớ trước khi xem bảng giá Capital Square:
| Nội dung | Quy định hiện hành |
|---|---|
| Đối tượng | Cá nhân nước ngoài được nhập cảnh hợp pháp; tổ chức nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam |
| Loại nhà | Căn hộ / nhà ở thương mại trong dự án được công bố |
| Trần từng tòa | Không quá 30% số căn trong một tòa chung cư |
| Thời hạn | Tối đa 50 năm kể từ ngày cấp Giấy chứng nhận, gia hạn 1 lần tối đa 50 năm |
| Đất | Không được nhận quyền sử dụng đất như công dân Việt Nam |
Điểm nhiều môi giới hay nói tắt: người nước ngoài sở hữu căn hộ, không sở hữu đất. Thời hạn 50 năm tính từ ngày sổ được cấp, không tính từ ngày đặt cọc. Khi bán trong thời hạn, phần thời gian còn lại chuyển cho bên mua.
Nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở được xem xét theo hướng rộng hơn so với người nước ngoài độc thân. Trường hợp này nên để luật sư đọc hồ sơ hôn nhân trước khi ký hợp đồng, không tự suy từ brochure.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) còn quốc tịch Việt Nam / hộ chiếu Việt Nam đi theo nhóm công dân trong nước: sở hữu lâu dài, không chiếm suất 502/512. Đừng gộp hai nhóm này thành một giỏ hàng.
2. Vì sao Capital Square có 502 + 512 suất?
Số này không phải “cam kết bán hàng”. Sở Xây dựng TP Đà Nẵng đã đưa Khu đô thị Capital Square 2 (Công ty TNHH Mega Assets) và Khu đô thị Capital Square 3 (Công ty TNHH Bất động sản SIH) vào danh mục dự án nhà ở thương mại cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở.
| Phân khu | Chủ đầu tư | Tổng căn | Suất NNN tối đa | Tỷ lệ |
|---|---|---|---|---|
| Capital Square 2 (Capital State) | Mega Assets | 1.681 căn | 502 căn | ~29,9% |
| Capital Square 3 (Square District) | SIH | 1.710 căn | 512 căn | ~29,9% |
| Toàn khu | BRG Group phát triển | 3.391 căn | 1.014 căn | — |
502 và 512 sát trần 30% theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023. Nghĩa là dự án đã được tính đúng hạn mức, không phải “bán thoải mái cho khách ngoại”.
Hệ quả thực tế năm 2026:
- Suất tính theo từng tòa, không phải “còn 1.014 căn là mua tòa nào cũng được”.
- Tòa đã đủ 30% NNN thì căn còn lại chỉ bán cho người Việt / Việt kiều còn quốc tịch Việt Nam.
- Chủ đầu tư phải dừng bán – thuê mua cho NNN nếu dự án bị đưa vào khu vực quốc phòng – an ninh theo thông báo của Bộ Quốc phòng / Bộ Công an.
Đây là lý do căn Dual Key, căn 1PN view sông tại các tòa đang mở bán (Times Place, Victory Place, Broadway Place, Hudson Place S4…) cần xác nhận còn suất NNN bằng văn bản, không xác nhận bằng Zalo.
3. Capital Square phù hợp nhóm khách ngoại nào?
Vị trí 4 mặt tiền Trần Hưng Đạo – Ngô Quyền – Nguyễn Công Trứ, cạnh Vincom Plaza, sát cầu Sông Hàn, 5–10 phút tới Mỹ Khê và sân bay, khiến dự án rơi vào 3 nhu cầu thật:
- Chuyên gia / gia đình ở Đà Nẵng dài hạn — cần căn 2PN–3PN, tiện ích nội khu, quản lý vận hành chuyên nghiệp (Savills được công bố là đơn vị vận hành giai đoạn sau bàn giao).
- Nhà đầu tư cho thuê — Dual Key tách ở và cho thuê độc lập; dòng khách lễ hội, sự kiện ven sông Hàn, chuyên gia ngắn hạn.
- Người giữ tài sản tại Đà Nẵng — muốn sổ đứng tên mình, chuyển nhượng được trong thời hạn sở hữu, không muốn giữ tiền mặt hoặc hợp đồng ủy thác mập mờ.
Giá tham chiếu thị trường quanh 74–100 triệu đồng/m² tùy tầng, view, chính sách đợt mở bán. Con số chính xác lấy từ bảng giá tháng đang chạy, không lấy giá năm 2025.
4. Hồ sơ người nước ngoài cần chuẩn bị năm 2026
Cá nhân nước ngoài
- Hộ chiếu còn hạn.
- Dấu nhập cảnh Việt Nam hoặc giấy tờ nhập cảnh hợp pháp tại thời điểm ký giao dịch.
- Không thuộc diện ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.
- Bản dịch công chứng hộ chiếu / giấy tờ nhân thân.
- Từ 11/9/2026, giấy tờ công từ nước ngoài có Apostille được Việt Nam chấp nhận, không bắt buộc hợp pháp hóa lãnh sự theo chuỗi cũ. Vẫn nên hỏi phòng công chứng Đà Nẵng giấy nào cần Apostille, giấy nào chỉ cần dịch công chứng.
Tổ chức nước ngoài
- Giấy chứng nhận đầu tư / đăng ký đầu tư / giấy phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực lúc ký hợp đồng.
- Điều lệ, quyết định của người đại diện theo pháp luật.
- Giấy ủy quyền nếu người ký không phải đại diện pháp luật.
Việt kiều — tách hồ sơ từ đầu
- Còn hộ chiếu Việt Nam: đi luồng công dân Việt Nam, sở hữu lâu dài.
- Chỉ còn hộ chiếu nước ngoài + giấy xác nhận người gốc Việt: kiểm tra từng điều kiện theo Luật Quốc tịch và Luật Nhà ở, không mặc định bằng suất NNN.
5. Thủ tục mua thực tế tại Capital Square (thứ tự đúng)
Bước 1 — Chốt căn còn suất NNN
Yêu cầu phiếu xác nhận căn: mã căn, tầng, diện tích thông thủy, view, phân khu 2 hay 3, và dòng chữ còn nằm trong hạn mức 502/512 của đúng tòa.
Bước 2 — Đặt cọc đúng luật
Luật Kinh doanh bất động sản 2023: đặt cọc không vượt 5% giá bán. Đọc kỹ ngày hết hạn giữ chỗ, điều kiện hoàn cọc, căn thay thế nếu hết suất.
Bước 3 — Kiểm tra đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai
Chỉ ký HĐMB khi tòa đó đã có văn bản Sở Xây dựng. Capital Square 2 đã có các đợt xác nhận đủ điều kiện (trong đó có nhóm 737 căn các tòa 2.1, 2.5, 2.7). Đừng ký HĐMB trên căn chưa có công văn.
Bước 4 — Thanh toán qua ngân hàng Việt Nam
Toàn bộ tiền mua nhà của người nước ngoài đi qua kênh ngân hàng hợp pháp. Không tiền mặt, không chuyển khoản tài khoản cá nhân môi giới. Giữ SWIFT / ủy nhiệm chi để sau này làm sổ.
Bước 5 — Tiến độ thanh toán
Với nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được thu theo tiến độ xây dựng; trước khi cấp sổ không thu quá 95% giá trị hợp đồng. Chính sách lãi 0%, ân hạn gốc, chiết khấu thanh toán sớm là điều khoản thương mại — đọc phụ lục, đừng chỉ nghe “hỗ trợ 70%”. Nhiều ngân hàng Việt Nam hạn chế cho NNN vay mua nhà; giả định mặc định là thanh toán bằng vốn tự có.
Bước 6 — Nhận nhà, bảo hành, làm Giấy chứng nhận
Sổ ghi rõ thời hạn sở hữu không quá 50 năm. Nộp hồ sơ gia hạn tại UBND cấp tỉnh tối thiểu 3 tháng trước khi hết hạn nếu muốn kéo thêm tối đa 50 năm.
Bước 7 — Sau sổ: bán, tặng, cho thuê, thừa kế
Trong thời hạn, được bán, tặng, cho thuê, để thừa kế. Người nhận cũng phải đủ điều kiện sở hữu. Nếu người nhận không đủ điều kiện hoặc vượt hạn mức, họ chỉ được hưởng giá trị nhà ở, không đứng tên.
6. Năm câu hỏi hay làm hỏng deal
Hết 50 năm có mất nhà không?
Không tự động “trắng tay” nếu chủ nhà gia hạn đúng hạn và vẫn đủ điều kiện. Gia hạn không phải mặc định. Không gia hạn, không bán, không tặng: nhà được xử lý theo Luật Nhà ở (thu hồi để bán đấu giá là kịch bản luật nêu khi không có giao dịch hợp pháp).
Mua bao nhiêu căn?
Luật không ghi “mỗi người chỉ 1 căn”. Trần nằm ở 30% mỗi tòa và hạn mức dự án 502/512. Mua căn thứ 2 vẫn phải kiểm tra suất tòa đó.
Có được Airbnb / cho thuê ngắn hạn?
Pháp lý sở hữu cho phép cho thuê. Việc khai thác lưu trú ngắn hạn còn phụ thuộc nội quy ban quản lý, Savills và quy định lưu trú địa phương. Dual Key dễ vận hành hơn căn 3PN ở gia đình.
Ủy thác người Việt đứng tên giúp?
Đây là điểm mất tài sản phổ biến nhất. Hợp đồng dân sự “nhờ đứng tên” không thay Giấy chứng nhận. Khi tranh chấp, bên đứng tên trên sổ mới là chủ.
Condotel, officetel có tính suất 502/512 không?
Suất 502/512 là suất nhà ở. Sản phẩm không phải nhà ở thương mại đi theo pháp lý khác. Đừng gộp shophouse khối đế vào hạn mức căn hộ.
7. Việc cần làm trước khi chuyển tiền
- Xin bản scan công văn Sở Xây dựng đưa Capital Square 2 và 3 vào danh mục NNN được sở hữu.
- Xin công văn đủ điều kiện bán của đúng tòa đang chọn.
- Đối chiếu mã căn với file hạn mức NNN từng tòa.
- Nhờ luật sư Đà Nẵng đọc HĐ đặt cọc + HĐMB bản tiếng Việt (bản dịch chỉ để hiểu, bản ký mới có hiệu lực).
- Mở tài khoản tại ngân hàng Việt Nam, test 1 lệnh chuyển nhỏ trước đợt cọc.
- Hỏi rõ ngân hàng có nhận hồ sơ vay NNN hay không — đừng chốt căn vì “lãi 0% 24 tháng” nếu không vay được.
Capital Square Đà Nẵng hiếm vì vừa có vị trí ven sông Hàn, vừa có hạn mức NNN được công bố đủ lớn để bán cho chuyên gia và nhà đầu tư quốc tế. Suất 502 + 512 chỉ có ý nghĩa khi còn trên đúng tòa, đúng công văn, đúng tên người mua. Chốt căn bằng giấy, không chốt bằng brochure.
Thông tin pháp lý tổng hợp theo Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và công bố danh mục dự án của Sở Xây dựng Đà Nẵng. Số suất, giỏ hàng, chính sách thanh toán thay đổi theo từng đợt mở bán. Liên hệ đơn vị phân phối Capital Square để nhận file căn còn suất NNN và bảng giá tháng 9/2026.
